保利地产600048:地产基本面的五点预测

2021-08-19   来源:保利地产   点击:

    保利地产600048:地产基本面的五点预测

    我们对行业销售情况,融资环境,土地市场,政策监管和企业成长进行了五点预测。

    第一、销售速度持续下行,全年销售前高后低。

    我们认为,由于按揭贷款放款周期明显拉长,居民预期逆转,二手房屋去化速度预计快速下降,不少区域二手房价预计实质性下降。不过,鉴于有约一半的区域市场存在不同程度的新房限价和一二手价差,新房去化速度的下降预计较之二手销售速度明显更缓。我们相信,2021年商品房销售额可能同比小幅正增长,四季度企业或将大幅增加推货。

    第二、树欲静而风不止,行业信用融资占比可能持续下降。

    2015年之后,行业负债中信用融资占比逐渐上升,有抵押的融资占比逐渐下降。但房地产企业资产非标,大量货币资金在项目层面被监管,资金跨区域调动普遍存在难度,表外负债规模晦暗不明——信用融资占比过高渐成隐患。尤其是这种信用融资,还包含占比不低的境外信用债。当信用动荡,企业借新还旧困难时,企业若以经营性现金流偿付信用债,尤其是安排资金出境,将有较大难度。一些企业平素资金利用效率过高,总部层面可自由动用现金流可能不足。我们相信,信用重构的浪潮不会很快结束,即使一些公司的信用得到澄清,我们预计行业信用融资的占比或将持续下降,报表层面过度炫技将告一段落。相对而言,我们认为境外信用债总需求持续萎缩的可能性或将更大,信用重构伴随部分资产处置而展开。

    第三、稳地价措施预计成效显著,土地市场降温。

    我们认为,稳地价措施并非权宜之计,而是从实践房住不炒的目标出发,限制土地成交溢价率。2021年上半年全国土地出让金同比增长22.4%,我们预计下半年在信用承压的背景下,部分企业拿地资金更为有限。总体来看,我们相信2021年下半年土地市场将明显降温,全年土地出让金或将接近0增长。由于土地出让结构偏向高线城市,对应土地出让面积或将明显同比下降。我们认为,土地出让告别纯粹价高者得,将意味着部分房地产公司的盈利能力见到底部。

    第四、限价体系长期坚持,金融宏观审慎监管的逆周期性将在四季度有所表现。

    我们认为,二手房指导价效果良好,在深圳等率先推出的区域,房价明显回落。核心城市新房和二手限价的完整生态,我们预计不会因为周期的变化而变化。相比之下,随着销售速度的迅速回落,各地房价上涨压力大幅下降,我们预计金融宏观审慎监管的逆周期性,将在2021年四季度再次有所表现。我们有理由认为,金融监管自四季度起可能更注意避免资产价格大起大落,注意避免系统性风险。

    第五、轻重结合迎接全新时代,运营服务点亮未来成长。

    我们认为,优秀地产公司的发展不会只沿着扩大市场份额的老路。中国城市仍然极为缺乏高质量,好运营的空间,房地产企业的发展或将由横到纵,走向更加立体的竞争。8月18日,万科董事会主席等会见上海市委书记李强,并和上海市政府签署战略合作框架协议,在“未来城市”旗舰项目建设,“物业城市”综合治理创新实践,城市有机更新,住房租赁行业发展和建筑科技应用等方面深入合作。我们相信,未来一些高信用公司将有机会仿效此次案例,参与城市空间面貌的综合提升,寻求广阔的全产业链轻重结合投资机会。

    风险提示:

    部分房地产公司资金紧张的风险。

本文由好股票网(lovedir.cn)收集于网络或网友投稿,对于内容系文章作者个人观点,不代表本站观点,不对您构成任何投资建议。用户应基于自己的独立判断,自行决定证券投资并承担相应风险。如果您还想了解更多关于股票行情的文章,请点收藏咱们网站,每天更新股票资讯。

本文地址:https://lovedir.cn/chaogu/72763.html

最新文章